Immobilienmarktbericht
Niederrhein Q2 2026
Preise, Zinsen und Marktbewegungen für Grefrath, Kempen, Viersen und den Niederrhein — sachlich eingeordnet. Datenbasis: Angebotspreise und Transaktionsdaten April bis Mai 2026.
Das Wichtigste — in Kürze.
Der Immobilienmarkt am Niederrhein zeigt im zweiten Quartal 2026 eine stabil positive Entwicklung, aber mit deutlich gestiegener Zinsunsicherheit. Der EZB-Leitzins liegt nach dem Beschluss vom 30. April 2026 unverändert bei 2,00 % — doch die Inflation stieg im April 2026 auf 3,0 % und erhöht den Druck auf die EZB. Eine Zinserhöhung am 11. Juni 2026 gilt als mögliches Szenario.
Bauzinsen liegen derzeit bei 3,8–4,3 % p.a. — rund 0,5 Prozentpunkte höher als in Q1/2026. Das erhöht die monatliche Rate spürbar und bremst die Nachfrage von Erstkäufern. Im Gegenzug profitiert der Mietmarkt: Mietpreise steigen weiter stärker als Kaufpreise, Kaufpreisfaktoren bleiben unter 25.
Mein Fazit: Der Niederrhein-Markt bleibt strukturell stabil. Wer kaufen oder verkaufen will, sollte Q2/2026 aktiv nutzen — das Fenster vor einer potenziellen Zinserhöhung schließt sich möglicherweise schneller als erwartet.
Preisübersicht — Q2 2026.
Quadratmeterpreise nach Objekttyp. Basis: Angebotspreise am Niederrhein, Stand Mai 2026.
| Objekttyp | Ø €/m² | Typische Spanne | Trend gg. Q1 | Segment |
|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus (frei) | 3.090 € | 2.650–3.900 € | +2,0 % | Eigennutzer / Altersvorsorge |
| Eigentumswohnung | 2.660 € | 2.150–3.450 € | +1,5 % | Eigennutzer / Kapitalanlage |
| Mehrfamilienhaus | 2.400 € | 1.950–2.950 € | +2,1 % | Investor / Kapitalanlage |
| Bauland (erschlossen) | 195 € | 145–285 € | +2,6 % | Eigennutzer / Projektentwicklung |
| Gewerbe (Büro/Handel) | 1.700 € | 1.200–2.450 € | +1,2 % | Investor / Gewerbebetrieb |
| Richtwerte. Eigene Analyse, Gutachterausschuss NRW, ImmoScout24, Immowelt (Mai 2026). Keine Gewähr. | ||||
Mietpreisentwicklung — Kaltmiete €/m²
Bestandswohnungen, Angebotsmieten. Niederrhein Q2 2026.
Regionaler Vergleich — Kaufpreise EFH.
Freistehende Einfamilienhäuser nach Gemeinde. Stand Mai 2026.
Höchstes Preisniveau der Region; geringe Vermarktungszeit, stabile Käufernachfrage.
Historischer Stadtkern und Umland; leicht steigende Angebotspreise.
Solide Familienlage; Preisniveau zieht gegenüber Q1 an.
Größter Markt der Region; Preisschere zwischen Stadtteilen bleibt hoch.
Preislich attraktiv; Jahrestrend +4,6 % — höchste Dynamik im Kreis.
Mein Heimatmarkt. Stärkste prozentuale Steigerung Q1→Q2 im Kreis Viersen.
Grenznähe NL; günstige Einstiegspreise, Nachfrage anzieht.
Zinsen Q2 2026 — Risiko steigt.
Die EZB hat den Einlagenzins am 30. April 2026 zum siebten Mal in Folge bei 2,00 % belassen — seit acht Senkungsschritten ab Juni 2024. Doch das Bild trübt sich: Die Inflation im Euro-Raum stieg im April 2026 auf 3,0 % und liegt damit deutlich über dem EZB-Zielwert von 2 %. Marktbeobachter halten eine Zinserhöhung um 0,25 Prozentpunkte bei der nächsten Sitzung am 11. Juni 2026 für möglich.
Bauzinsen (10-jährige Zinsbindung) liegen derzeit bei 3,8–4,3 % p.a. — rund 0,5 Punkte höher als in Q1. Ein 300.000 €-Darlehen mit 2 % Tilgung kostet damit monatlich ca. 1.450–1.575 € (Q1 noch ca. 1.325–1.400 €).
Meine Einschätzung: Wer konkrete Kaufpläne hat, sollte Finanzierungskonditionen jetzt sichern und nicht auf weitere Zinssenkungen spekulieren. Das Risiko einer Erhöhung überwiegt derzeit das Chancenpotenzial einer Senkung.
Quelle: Bundesbank-Zeitreihen, Finanztip, eigene Aufbereitung. Keine Gewähr.
Kapitalanlage am Niederrhein — Selektion entscheidet.
Mehrfamilienhäuser am Niederrhein erzielen in Q2 2026 Brutto-Renditen von 3,5–4,8 %. Netto nach Instandhaltungsrücklage (ca. 10–12 €/m²/Jahr), Hausverwaltung und Leerstandsrisiko verbleiben realistisch 2,5–3,7 %.
Mit Bauzinsen von aktuell 3,8–4,3 % ist der Spread zwischen Rendite und Finanzierungskosten auf ein Minimum geschrumpft. Nur Objekte mit Brutto-Renditen über 4,5 % oder hohem Eigenkapitalanteil (>40 %) rechnen sich ohne Wertsteigerungserwartung. Objekte mit Sanierungsstau können bei 10–15 % Preisabschlag interessant sein — der Aufwand muss sauber durchgerechnet werden.
Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) sollte bei Banken mindestens 1,20 liegen. Bei aktuellen Zinsen bedeutet das: deutlich mehr Eigenkapital als noch 2021/22.
Ausblick Q3 2026 — meine Einschätzung.
Nachfrage von Eigennutzern bleibt stark. Kein Einbruch erwartet, aber Zinsanstieg bremst Marktdynamik.
Mietrenditen verbessern sich — Kapitalanleger suchen gezielt nach ETW mit gutem Mietspiegel.
EZB-Sitzung 11. Juni 2026 kritisch. Zinserhöhung um 0,25 % nicht ausgeschlossen.
Nur Objekte mit Brutto-Rendite > 4,5 % oder Sanierungspotenzial sind bei aktuellen Zinsen attraktiv.
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Häufige Fragen — kurz beantwortet.
Im zweiten Quartal 2026 zeigten sich die Immobilienpreise am Niederrhein weiter stabil positiv. Der Jahrestrend liegt bei +3,8 % gegenüber Q2 2025. Einfamilienhäuser erreichten im Schnitt ca. 3.090 €/m², Eigentumswohnungen ca. 2.660 €/m². Grefrath und Viersen-Stadt verzeichnen die höchste Dynamik.
Willich und Kempen liegen mit freistehenden Einfamilienhäusern zwischen 490.000 und 640.000 € vorne. Grefrath und Nettetal bieten günstigere Einstiegspreise bei steigender Nachfrage, typisch zwischen 355.000 und 490.000 €.
Zehnjährige Baufinanzierungen lagen in Q2 2026 bei ca. 3,8–4,3 % effektiv — leicht höher als in Q1. Der EZB-Leitzins (Einlagenfazilität) wurde am 30. April 2026 unverändert bei 2,00 % belassen. Eine Zinserhöhung der EZB am 11. Juni 2026 gilt aufgrund der Inflation von 3,0 % (April 2026) als mögliches Szenario.
Mehrfamilienhäuser erzielten in Q2 2026 Brutto-Renditen zwischen 3,5 und 4,8 %. Netto nach Instandhaltungsrücklage und Verwaltung verbleiben typisch 2,5–3,7 %. Wegen gestiegener Finanzierungskosten (3,8–4,3 %) lohnen sich nur Objekte mit Brutto-Rendite über ca. 4,5 % ohne erhebliches Eigenkapital.
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Der Marktbericht Q3/2026 erscheint voraussichtlich im September 2026. VIP-Kontakte erhalten ihn direkt per E-Mail.
