Immobilienmarktbericht
Niederrhein Q1 2026
Preise, Zinsen und Marktbewegungen für Grefrath, Kempen, Viersen und den Niederrhein — sachlich eingeordnet. Datenbasis: Angebotspreise und Transaktionsdaten Januar bis März 2026.
Das Wichtigste — in Kürze.
Der Immobilienmarkt am Niederrhein zeigte im ersten Quartal 2026 eine stabile bis leicht positive Entwicklung. Weder Überhitzung noch Einbruch — die Region bewegt sich im moderaten Aufwärtstrend, getragen von anhaltender Nachfrage im Familienhaus-Segment und sinkenden Zinsen seit Mitte 2024.
Die Zinsstabilisierung ab Herbst 2024 hat die Kaufzurückhaltung der Jahre 2022/23 weitgehend aufgelöst. Finanzierungen bis 400.000 € kommen bei solider Bonität wieder zügig zustande. Die Leerstandsquote von 1,7 % signalisiert weiterhin einen angespannten Mietmarkt, was Kapitalanlagen stützt.
Mein Fazit: Wer verkaufen möchte, findet im Frühjahr 2026 aufmerksame Käufer. Wer kauft, sollte realistisch kalkulieren — die Preise sind nicht mehr auf Tiefstand, aber die Alternativen zu Betongold am Niederrhein sind begrenzt.
Preisübersicht — Q1 2026.
Quadratmeterpreise nach Objekttyp. Basis: Angebotspreise am Niederrhein, Stand März 2026.
| Objekttyp | Ø €/m² | Typische Spanne | 12M Trend | Segment |
|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus (frei) | 3.030 € | 2.600–3.800 € | +1,1 % | Eigennutzer / Altersvorsorge |
| Eigentumswohnung | 2.620 € | 2.100–3.400 € | +0,7 % | Eigennutzer / Kapitalanlage |
| Mehrfamilienhaus | 2.350 € | 1.900–2.900 € | +0,8 % | Investor / Kapitalanlage |
| Bauland (erschlossen) | 190 € | 140–280 € | +0,5 % | Eigennutzer / Projektentwicklung |
| Gewerbe (Büro/Handel) | 1.680 € | 1.200–2.400 € | ±0,0 % | Investor / Gewerbebetrieb |
| Richtwerte. Eigene Analyse, Gutachterausschuss NRW, Angebotsportale. Keine Gewähr. | ||||
Mietpreisentwicklung — Kaltmiete €/m²
Bestandswohnungen, Angebotsmieten. Niederrhein Q1 2026.
Regionaler Vergleich — Kaufpreise EFH.
Freistehende Einfamilienhäuser nach Gemeinde. Stand März 2026.
Höchstes Preisniveau der Region, stabile Nachfrage, bevorzugte Wohnlagen.
Historischer Stadtkern, gute Infrastruktur, leicht rückläufige Dynamik.
Solide Familienlage mit Wachstumspotenzial.
Größter Markt, heterogenes Preisbild je nach Stadtteil.
Preislich attraktiv, gute Anbindung nach Krefeld und Düsseldorf.
Mein Heimatmarkt. Ruhige Lage, stabile Nachfrage, kein Überhitzungssignal.
Grenznähe NL, günstige Einstiegspreise, weniger Transaktionsvolumen.
Bauzinsen Q1 2026 — stabilisiert.
Nach dem historischen Zinsanstieg 2022/23 haben sich die Bauzinsen seit Mitte 2024 auf einem Niveau von ca. 3,3–3,6 % (10-jährige Zinsbindung) eingependelt. Die EZB hält den Einlagenzins seit April 2026 bei 2,00 % — ohne klares Signal für weitere Senkungen.
Für Käufer bedeutet das: Die Finanzierungskosten sind kalkulierbar geworden. Ein 300.000 €-Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und 2 % Tilgung kostet monatlich ca. 1.325–1.400 € — deutlich weniger als der Hochpunkt von über 4 % im Herbst 2022.
Meine Einschätzung: Ein Zinsrückgang unter 3 % ist 2026 wenig wahrscheinlich. Wer handlungsfähig ist, sollte nicht auf deutlich günstigere Konditionen spekulieren.
Quelle: Bundesbank-Zeitreihen, eigene Aufbereitung. Keine Gewähr.
Kapitalanlage am Niederrhein — Rendite realistisch.
Mehrfamilienhäuser am Niederrhein erzielen in Q1 2026 Brutto-Renditen von 3,6–4,9 %. Netto nach Instandhaltungsrücklage (ca. 10–12 €/m²/Jahr), Hausverwaltung und Leerstandsrisiko verbleiben realistisch 2,5–3,8 %.
Bei aktuellen Finanzierungskosten von ca. 3,4 % bedeutet das: Objekte mit Brutto-Renditen unter 4 % rechnen sich nur mit erheblichem Eigenkapital oder einem klaren Wertsteigerungsszenario. Objekte mit Sanierungsstau sind vereinzelt mit 10–15 % Preisabschlag erhältlich — aber der Aufwand muss sauber durchgerechnet werden.
Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) sollte bei Banken mindestens 1,20 liegen, um solide Finanzierungskonditionen zu erhalten.
Ausblick Q2 2026 — meine Einschätzung.
Solide Nachfrage trifft begrenztes Angebot. Kein Preiseinbruch erwartet, aber auch keine Sprünge.
Besonders in Kempen und Willich; in Grefrath bleibt das Angebot überschaubar.
Weitere EZB-Senkungen unklar. Prognosen zwischen 3,0–3,8 % für Q2/Q3 2026.
Gut erhaltene MFH mit sauberem Mietspiegel und Rendite > 4,5 % bleiben gesuchte Objekte.
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Häufige Fragen — kurz beantwortet.
Im ersten Quartal 2026 zeigten sich die Immobilienpreise am Niederrhein stabil bis leicht positiv. Einfamilienhäuser erreichten im Schnitt ca. 3.030 €/m², Eigentumswohnungen ca. 2.620 €/m². Der 12-Monats-Preistrend lag bei +0,9 %.
Willich und Kempen liegen mit freistehenden Einfamilienhäusern zwischen 470.000 und 620.000 € vorne. Grefrath und Nettetal bieten günstigere Einstiegspreise bei stabiler Nachfrage, typisch zwischen 340.000 und 470.000 €.
Zehnjährige Baufinanzierungen lagen in Q1 2026 bei ca. 3,3–3,6 % effektiv. Der EZB-Leitzins (Einlagenfazilität) wurde am 30. April 2026 unverändert bei 2,00 % belassen.
Mehrfamilienhäuser erzielten in Q1 2026 Brutto-Renditen zwischen 3,6 und 4,9 %. Netto nach Instandhaltungsrücklage und Verwaltung verbleiben typisch 2,5–3,8 %. Ob sich ein Kauf lohnt, hängt stark vom Einzelobjekt, dem Kaufpreis und der Finanzierungsstruktur ab.
Der Marktbericht wird aktuell auf persönliche Anfrage bereitgestellt. Schreiben Sie uns über das Kontaktformular — Sie erhalten die aufbereitete Version direkt per E-Mail.
Der Marktbericht Q2/2026 ist ab Mai 2026 verfügbar. Sie finden ihn direkt unter galliumestate.de/marktbericht-q2-2026/
