Immobilie geerbt — was tun? Der komplette Leitfaden 2026

Eine geerbte Immobilie stellt Erben vor viele Fragen: Einziehen? Vermieten? Verkaufen? Und was ist mit Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und Erbengemeinschaft? Dieser Leitfaden gibt Ihnen eine strukturierte Übersicht aller Optionen und wichtiger Fristen.

Die drei Optionen nach einer Immobilienerbschaft

Option 1 — Selbst einziehen

Wenn Sie die geerbte Immobilie als Hauptwohnsitz selbst nutzen, kann Erbschaftsteuerbefreiung greifen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG für Kinder, § 13 Abs. 1 Nr. 4a für Ehegatten). Voraussetzungen: Einzug innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall, selbst bewohnen für mindestens 10 Jahre, Wohnimmobilie (keine Gewerbeimmobilie). Die maximale steuerfreie Wohnfläche für Kinder beträgt 200 m².

Option 2 — Vermieten als Kapitalanlage

Die Immobilie wird im Bestand gehalten und vermietet. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig (§ 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Gleichzeitig können Sie Abschreibungen (AfA nach § 7 EStG), Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten steuerlich geltend machen. Sanierungsmaßnahmen können als Werbungskosten oder Herstellungskosten absetzbar sein.

Option 3 — Verkaufen

Wenn keine Eigennutzung geplant ist und/oder mehrere Erben beteiligt sind, ist der Verkauf oft die praktischste Lösung. Wichtig für die Spekulationssteuer: Die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) beginnt beim Erbe ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers — nicht ab dem Erbfall. Hat der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt (im Todesjahr und den zwei Vorjahren), ist der Verkauf steuerfrei.

Wichtige Fristen im Überblick

• 6 Wochen: Ausschlagungsfrist — das Erbe kann beim Nachlassgericht ausgeschlagen werden (§ 1944 BGB)
• 3 Monate: Anzeigepflicht beim zuständigen Finanzamt (§ 30 ErbStG)
• 6 Monate: Einzugsfrist für die Erbschaftsteuerbefreiung bei Selbstnutzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG)
• 10 Jahre: Mindest-Selbstnutzungsdauer für Steuerbefreiung und Spekulationsfrist (§ 23 EStG)

Erbschaftsteuer auf Immobilien 2026

Freibeträge und Steuersätze nach ErbStG (Stand 2026):

• Ehepartner / eingetragene Lebenspartner: Freibetrag 500.000 €, Steuerklasse I, Satz 7–30 % (§ 19 ErbStG)
• Kinder / Stiefkinder: Freibetrag 400.000 €, Steuerklasse I, Satz 7–30 %
• Enkel (Eltern verstorben): Freibetrag 400.000 €; sonst 200.000 €, Steuerklasse I
• Geschwister, Nichten, Neffen, Lebensgefährten: Freibetrag 20.000 €, Steuerklasse II/III, Satz 15–50 %

Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG) — dieser Steuerwert liegt häufig unter dem tatsächlichen Marktwert. Für Verkaufsentscheidungen und Erbauseinandersetzungen benötigen Sie jedoch den realen Marktwert.

Erbengemeinschaft: Was tun wenn mehrere Erben beteiligt sind?

Eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB) kann über die geerbte Immobilie nur einstimmig verfügen — weder Verkauf noch Vermietung ist ohne alle Erben möglich. Einigen sich die Erben nicht, kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) beantragen — dies führt in der Regel zu deutlich niedrigeren Erlösen als ein freihändiger Verkauf.

• Empfehlung: Einigen Sie sich frühzeitig auf eine gemeinsame Strategie
• Option: Auszahlung einzelner Erben durch die verbleibenden Miterben
• Gallium Estate: Wir begleiten Erbengemeinschaften bei der Bewertung und einem geordneten Verkaufsprozess

FAQ: Geerbte Immobilie

F: Muss ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

A: Nein — es gibt keine gesetzliche Verkaufsfrist. Allerdings laufen laufende Kosten (Grundsteuer, Gebäudeversicherung, ggf. Leerstandspflege) weiter. Eine zeitnahe Entscheidung ist wirtschaftlich sinnvoll.

F: Kann ich eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen?

A: Ja — wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben hat (§ 23 EStG — Spekulationsfrist läuft ab Kaufdatum des Erblassers) oder wenn die Immobilie im Todesjahr und den zwei Vorjahren selbst bewohnt wurde. Im Einzelfall unbedingt steuerlichen Rat einholen.

F: Was ist das Haus beim Erbfall wert?

A: Das Finanzamt setzt einen Bewertungswert nach BewG fest. Für Erbauseinandersetzungen und Verkaufsentscheidungen ist der tatsächliche Marktwert entscheidend — nicht der Steuerwert. Gallium Estate UG erstellt eine kostenlose Marktwertanalyse.