Zinshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und gemischt genutzte Objekte werden nicht wie Einfamilienhäuser bewertet - und auch nicht so verkauft. Hier zählen Mieteinnahmen, Mietstruktur und Instandhaltungsstand. Sie nennen Ihre Preisvorstellung, ich prüfe und melde mich innerhalb von 24 Stunden.
Bei einem Zinshaus kauft niemand Quadratmeter, sondern einen Zahlungsstrom. Käufer rechnen mit der Jahresnettokaltmiete, dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete und dem absehbaren Instandhaltungsbedarf. Genau deshalb scheitern viele Inserate: Der Preis wird nach Wohnfläche gebildet, die Mietaufstellung fehlt, und ernsthafte Investoren steigen sofort aus. Dazu kommt die Rücksicht auf Ihre Mieter - ein öffentliches Inserat mit Besichtigungsterminen sorgt schnell für Unruhe im Haus. Gallium Estate arbeitet deshalb bevorzugt diskret: gezielte Ansprache statt Portal, vollständige Zahlen statt Schätzungen, und auf Wunsch der direkte Ankauf ins eigene Portfolio.
Wir erfassen Wohn- und Nutzfläche, Anzahl der Einheiten, Vermietungsstand und die Jahresnettokaltmiete im Ist. Eine geschwärzte Mietaufstellung genügt - Mieternamen brauche ich nicht und will ich nicht.
Ich ordne das Objekt anhand der tatsächlichen Mieteinnahmen, der Mietstruktur und des Instandhaltungsstands ein - nicht anhand eines Quadratmeterpreises aus einem Onlinerechner. Sie erhalten eine ehrliche Spanne, keine Wunschzahl.
Drei Wege stehen offen: diskrete Ansprache passender Investoren, offene Vermarktung oder Direktankauf durch Gallium Estate. Welcher passt, hängt von Ihrem Zeitrahmen und Ihrem Diskretionsbedürfnis ab.
Investoren werden vorab geprüft: Finanzierungsnachweis und Erfahrung mit Bestandsobjekten. Ihre Mieter erleben keine Besichtigungstouristen, und Sie verlieren keine Zeit an unverbindliche Anfragen.
Bestehende Mietverträge gehen nach Paragraf 566 BGB auf den Käufer über - Kauf bricht nicht Miete. Wir dokumentieren Kautionen, Nebenkostenstände und laufende Vereinbarungen sauber, damit es nach der Beurkundung keinen Streit gibt.
Die stille Frage, die fast jeder Eigentümer stellt — ehrlich beantwortet.
Die Jahresnettokaltmiete ist die eine Zahl, die über den Preis entscheidet. Wer sie nicht sauber ausweist, verkauft unter Wert oder gar nicht.
Kein öffentliches Inserat, keine Massenbesichtigungen. Ihre Mieter erfahren nichts, bevor es etwas zu erfahren gibt.
Kautionen, Staffelmieten, Nebenkostenabrechnungen und Sondervereinbarungen werden vollständig dokumentiert - die häufigste Streitquelle nach dem Verkauf.
Objekte mit Leerstand, offenem Instandhaltungsbedarf oder unklarer Mietstruktur sind ausdrücklich willkommen. Ich prüfe ohne Vorurteile.
Gallium Estate kauft passende Objekte auch selbst und hält sie langfristig. Dann entfällt die Käufersuche und Sie haben einen Ansprechpartner statt eines Bieterverfahrens.
Im Anbieter-Assistenten tragen Sie Ihre eigene Preisvorstellung ein. So klärt sich in einem Schritt, ob wir in einem realistischen Rahmen sprechen.
Maßgeblich ist das Ertragswertverfahren: Die Jahresnettokaltmiete wird ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt, korrigiert um Instandhaltungsbedarf, Mietstruktur, Leerstandsrisiko und Lage. Der Sachwert spielt bei Anlageobjekten nur eine Nebenrolle. Wer nach Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser rechnet, liegt regelmäßig daneben.
Nichts. Nach Paragraf 566 BGB gilt "Kauf bricht nicht Miete": Der Erwerber tritt in alle bestehenden Mietverhältnisse ein, zu unveränderten Konditionen. Ihre Mieter müssen weder ausziehen noch neue Verträge unterschreiben. Kündigungsschutz und laufende Fristen bleiben bestehen.
Eine Pflicht zur Vorab-Information gibt es nicht. Nach der Beurkundung sollte der Eigentümerwechsel jedoch zeitnah mitgeteilt werden, insbesondere wegen Mietzahlung, Kaution und Ansprechpartner. Besichtigungen wiederum sind ankündigungspflichtig und nur in zumutbarem Rahmen zulässig - ein weiterer Grund für ein diskretes Verfahren.
Für eine belastbare Einschätzung genügen zunächst: aktuelle Mietaufstellung (Mieternamen dürfen geschwärzt sein), Wohn- und Nutzflächen, Baujahr, Angaben zu Modernisierungen sowie die letzten Nebenkostenabrechnungen. Für den Verkauf kommen Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Versicherungsnachweise hinzu.
Ja. Leerstand ist für Investoren nicht zwingend ein Nachteil, sondern oft die Voraussetzung für Modernisierung und Neuvermietung. Entscheidend ist, dass der Zustand offen benannt wird - verdeckte Mängel gefährden den Abschluss weit mehr als offen kommunizierter Instandhaltungsbedarf.
Bei Immobilien im Privatvermögen ist ein Veräußerungsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei. Innerhalb der Frist ist er zu versteuern; bei gewerblichem Grundstückshandel gelten abweichende Regeln. Das ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung - sprechen Sie das bitte mit Ihrem Steuerberater ab.
Ja. Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Praxisflächen, Ladenlokale sowie Hallen werden nach Prüfung ebenfalls begleitet. Auch Portfolios aus mehreren Objekten sind möglich.
Kostenlose Erstberatung. Kein Auftrag notwendig. Persönlich — am Niederrhein.
